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Dispositifs immobiliers à Marseille
Si vous souhaitez bénéficier d’une réduction d’impôt grâce à un investissement immobilier, vous pouvez profiter de l’un des nombreux dispositifs existants. La défiscalisation immobilière vous offre des opportunités pour réduire le montant de votre impôt et dans certains cas, elle peut même vous aider à diminuer le montant de vos revenus imposables. Grâce à des dispositifs de défiscalisation immobilière tels que la Loi Pinel, Malraux ou encore le Déficit Foncier vous pouvez prétendre à d’importantes réductions sur vos impôts. Les conditions d’accès à ses investissements immobiliers dans le neuf ou l’ancien à Marseille sont accessibles facilement et ne présentent que peu de contraintes. Retrouvez en détail tous les dispositifs de défiscalisation immobilière à Marseille et aux environs afin de vous aider à faire le bon choix et trouver l’investissement qui vous convient ! Pour un accompagnement personnalisé, notre équipe vous accompagne tout au long de votre projet immobilier dans la cité phocéenne.
Tous nos programmes sont sélectionnés auprès de promoteurs de 1er plan en prix direct promoteur.
Jean-Yves Gaté - Fondateur en 1998 de Marine Patrimoine
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Pinel optimisé au déficit foncier à Marseille : cumulez 2 avantages pour diminuer vos revenus imposables
Le dispositif Pinel optimisé au déficit foncier s’applique aux biens immobiliers anciens de la ville de Marseille qui ne rentrent pas dans le dispositif de la Loi Malraux. Pour bénéficier d’une réduction de vos revenus imposables, vous devez investir dans un bien ancien éligible à la Loi Pinel et dans lequel des travaux de rénovation ou de réhabilitation sont à prévoir avant la mise en location.
Ainsi, les frais de rénovation s’ajoutent à la réduction de 21 % maximum sur le prix d’achat du bien en loi Pinel et créent alors un déficit foncier. Vous pouvez donc prétendre à une baisse de vos impôts de 300 000 € maximum avec l’investissement Pinel. À ce dispositif se greffe celui du déficit foncier qui est déductible de vos revenus à hauteur de 10 700 € maximum.
Vous pouvez profiter du dispositif Pinel optimisé au déficit foncier dès le début des travaux sur votre bien immobilier marseillais. La baisse de votre revenu foncier et de votre revenu global vous permet alors de bénéficier d’une réduction du montant de vos impôts !
La défiscalisation immobilière par le dispositif de Monuments Historiques est particulièrement intéressante pour les foyers qui présentent un haut revenu imposable ou pour ceux qui justifient de rentrées importantes et irrégulières d’argent. Par exemple, si vous profitez de primes exceptionnelles ou d’une fluctuation conséquente de salaire, le dispositif Monument Historique est à étudier.
L’achat d’un bien immobilier classé Monument Historique dans la ville de Marseille vous offre une réduction de vos revenus imposables à hauteur de la moitié du prix total du bien. Pour ce faire, le bien immobilier que vous achetez est divisé en 2 parties : foncier et travaux. Le montant des travaux effectués sur votre achat immobilier en Monuments Historiques est alors déductible de votre revenu imposable global. Ce dispositif vous permet de bénéficier d’une baisse de vos impôts sur une période de 1 à 4 ans.
Si vous connaissez une fluctuation importante de vos revenus annuels et que ceux-ci connaissent une forte hausse, vous pouvez tout à fait utiliser la totalité des frais de rénovation sur votre déclaration fiscale afin de bénéficier d’une réduction d’impôts en une fois.
Avec le dispositif de défiscalisation immobilière des Monuments Historiques de Marseille, vous pouvez donc faire baisser vos revenus imposables et le montant de vos impôts. Sur un bon investissement immobilier, il est même possible de changer de tranche d’imposition vers celle inférieure !
Enfin, le dispositif Monuments Historiques vous autorise un report de votre défiscalisation durant 6 ans afin de gérer au mieux votre fiscalité et vos déductions d’impôts.
La loi Malraux s’avère être un dispositif immobilier avantageux pour réduire le montant de votre impôt sur le revenu. Dans le but de préserver les anciens bâtiments du centre-ville de la cité phocéenne, la loi Malraux incite les investisseurs à engager des travaux dans ces derniers afin de les mettre en location.
Pour bénéficier d’une baisse de vos impôts de 22 à 30 % sur le montant des travaux effectués, et ce durant 1 à 7 ans, vous devez :
- Louer votre bien un an après le début des travaux ;
- Louer votre bien durant au moins 9 ans ;
- Acheter un bien dans un secteur sauvegardé du centre-ville de Marseille.
Enfin, l’autre avantage de la loi Malraux est son plafonnement de défiscalisation à 120 000 € par an.
En préservant les bâtiments anciens situés dans le cœur de la ville de Marseille ou des villes alentour, vous participez à la revalorisation du patrimoine immobilier tout en réduisant le montant de vos impôts !
La ville de Marseille en particulier et toute la région PACA en général sont des lieux idéals pour un investissement immobilier avec le dispositif de la para-hôtellerie. Pour profiter d’une défiscalisation intéressante, il vous suffit de mettre votre bien immobilier neuf et meublé en location saisonnière.
Pour que le dispositif fonctionne, vous devez également proposer au moins 3 types de prestations différentes (accueil, petit-déjeuner, fourniture du linge de lit et ménage). Pour les investisseurs qui n’ont pas le temps de se charger des prestations de service ou qui n’habitent pas à Marseille et aux alentours, il est tout à fait possible de confier la gestion à un service de conciergerie. Ainsi, vous pouvez inclure 10 % du prix du bien dans les charges de votre bilan fiscal annuel et si besoin, vous pouvez reporter le déficit à votre revenu global !
À la différence des dispositifs de Loueur Meublé Professionnel et de Loueur Meublé Non Professionnel (LMP et LMNP), celui de la para-hôtellerie vous permet de profiter de l’ensemble des loyers perçus et de récupérer la TVA à 20 %, durant 20 ans. Avec ce dispositif, votre bien immobilier neuf à Marseille devient rentable en 10 ans seulement !
Pour bénéficier d’une baisse de votre impôt, vous devez également vous inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).En résumé, avec le dispositif de la para-hôtellerie à Marseille, Aix-en-Provence et aux alentours vous êtes certains de louer votre bien tout au long de l’année et donc de profiter d’une réduction d’impôts !
Le dispositif de démembrement de propriété est un cas particulier de défiscalisation immobilière. Il vous permet de vous constituer un patrimoine afin d’en profiter au moment de la retraite ou pour le transmettre à vos enfants / héritiers. En clair, avec le démembrement de propriété, vous cédez la propriété des murs à vos héritiers sans en céder l’usufruit.
Si vous achetez un bien immobilier à Marseille, vous pouvez y habiter ou le mettre en location, sans l’accord de vos héritiers. Au bout de 15 ans ou après votre décès, vos héritiers deviennent alors propriétaires directs de votre bien. L’avantage du dispositif de démembrement de propriété tient dans le fait que vos enfants n’auront pas de droits de succession à payer pour récupérer le bien.
À Marseille et surtout dans les villes alentour comme Plan-de-Cuques, Marignane ou Aubagne, il est possible d’acquérir un bien en dessous de sa valeur marchande. Dans ce cas, vous ne pourrez pas récupérer le montant des loyers de la location, mais vous ne payerez aucune charge.
Après un délai d’environ 15 ans, vous récupérez l’usufruit total de votre bien. Le démembrement de propriété est donc un moyen sûr et pratique de préparer votre avenir et celui de vos enfants !
Facile à mettre en place et rentable rapidement, le dispositif de loi Pinel s’avère être l’un des outils de défiscalisation les plus intéressants dans la cité phocéenne. Le principe de la loi Pinel est assez simple.
Pour profiter d’une baisse de votre impôt à hauteur de 21 % du prix du bien, vous devez :
Pour profiter d’une baisse de votre impôt à hauteur de 21 % du prix du bien, vous devez :
- Investir dans un logement à hautes performances énergétiques. Les normes RT 2020 et BBC sont les principaux critères pour le choix d’un bien en Pinel ;
- Assurer une location continue de votre bien durant 6 à 12 ans ;
- Acheter un bien neuf ou à rénover dans l’une des zones Pinel définies par le gouvernement.
Marseille étant située en zone A, il est donc possible d’investir en Pinel dans la cité phocéenne afin de profiter d’une déduction d’impôts intéressante.
En effet, même si le montant est plafonné à 300 000 €, vous pouvez tout de même profiter d’une réduction de vos impôts allant jusqu’à 63 000 € !
Et si vous investissiez dans les territoires d’Outre-mer ? En achetant un bien immobilier neuf dans une des villes d’Outre-mer, vous pouvez bénéficier du dispositif de la loi Girardin et profiter d’une réduction de vos impôts jusqu’à 50 000 € !
Le dispositif Girardin fonctionne sur l’ensemble des départements, régions et collectivités d’Outre-mer. Même si ce dispositif de défiscalisation immobilière est soumis au plafond des niches fiscales, ce dernier est légèrement plus élevé pour les territoires d’Outre-mer. En effet, avec la loi Girardin, le plafond est de 18 000 € !
L’autre avantage de ce dispositif de défiscalisation est sa souplesse : vos impôts sont réduits que vous investissiez dans votre résidence principale ou dans un bien locatif !
Il est également possible d’investir en tant que personne morale comme en tant qu’entreprise. Dans ce cas, la totalité du prix d’achat de votre bien immobilier neuf est retirée du montant de vos revenus imposables !
Il existe de nombreuses solutions pour mettre en location votre bien immobilier à Marseille tout en réduisant le montant de vos impôts, le statut LMNP en fait partie !
En optant pour ce dispositif de défiscalisation, vous vous assurez une baisse d’impôts ainsi qu’une rente régulière. Comme sa dénomination l’indique, le statut LMNP n’est pas un statut professionnel, vous évitez donc les contraintes liées à ce dernier.
Afin de pouvoir déclarer votre logement en LMNP, vous devez :
- Le montant des loyers perçus ne doit pas être supérieur à la moitié de la totalité de vos revenus. Si vos recettes sont supérieures à la moitié de vos revenus, le statut de Loueur Meublé Professionnel s’offre à vous (voir rubrique ci-dessous).
- Respecter le plafond des recettes. Celui-ci est fixé à 23 000 € TTC par an.
Avec le statut LMNP, comptez entre 20 et 40 ans pour amortir votre bien immobilier. Si cette période peut paraître longue, vous bénéficiez durant toute la durée de la location d’une rente mensuelle et régulière intéressante !
La ville de Marseille se prête particulièrement bien à ce statut puisque la demande de location est de plus en plus forte.
Vos recettes sont supérieures à 23 000 € TTC par an ? Alors, abandonnez le statut de LMNP au profit de celui de Loueur Meublé Professionnel (LMP). À Marseille comme dans toute la région, votre bien ne restera pas sans locataire bien longtemps ! Pour pouvoir obtenir le statut LMP, en plus du montant des recettes, celles-ci doivent représenter au moins 50 % de vos revenus totaux sur l’année. L’inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) n’est, quant à elle, plus obligatoire.
Le dispositif LMP est avantageux pour les investisseurs marseillais patients ! La rentabilité de votre bien sera alors intéressante au bout de 40 ans environ à raison de 2.5 % par an. Dernier avantage de la défiscalisation avec le statut LMP : l’exonération de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) !
Les dispositifs de défiscalisation immobilière évoluent sans cesse et changent assez rapidement.
Ces anciens dispositifs, que l’on peut encore retrouver à Marseille ou dans les villes alentour, sont alors remplacés par d’autres, souvent plus avantageux.
Afin de vous aider à y voir plus clair, revenons sur ces dispositifs qui ne sont plus d’actualités ou qui arrivent en fin de vie :
- La loi Duflot : elle est actuellement remplacée par la loi Pinel, plus avantageuse.
- La loi Borloo : avantages fiscaux, baisse de l’impôt sur le revenu et amortissement rapide pour les investissements locatifs.
- La loi Robien : amortissement d’un bien immobilier plus facile et rapide.
- La loi Scellier : réduction d’impôt pour les biens neufs et non meublés en location.
- La loi Denormandie : fonctionne dans les quartiers anciens de Marseille (hyper-centre, Vieux-Port…). Elle est encore en place jusqu’en 2022 et permet d’obtenir une baisse des impôts grâce à un investissement locatif dans un quartier ciblé.
- La loi Cosse : toujours en vigueur actuellement. Elle vous permet de réduire le montant d’imposition de vos loyers jusqu’à 85 %.
Toutes ces lois évoluent vite, il est donc primordial d’être bien informé et d’être guidé pour choisir le bon investissement.
C’est pourquoi notre équipe vous accompagne dans votre projet de défiscalisation immobilière à Marseille et dans toute la région PACA !