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Démembrement de propriété à Marseille : préparez votre retraite et transmettez facilement à vos héritiers !

Le dispositif immobilier du démembrement de propriété à Marseille est à la fois un investissement à long terme et une bonne stratégie pour transmettre vos biens à vos héritiers. Avec ce dispositif de défiscalisation, vous conservez l’usufruit de votre bien, mais vous cédez la nue-propriété. Les frais d’imposition sur la succession sont alors considérablement réduits ! Ce principe d’achat en viager permet également de réduire le prix de vente. En vous constituant un patrimoine immobilier en démembrement de propriété, vous conservez le droit d’habiter ou de louer votre logement dans la cité phocéenne pendant une période de 15 à 20 ans. Par la suite, la transmission à vos héritiers est simplifiée et les deux parties bénéficient de réduction d’impôts ! Vous souhaitez mettre en place un démembrement de propriété sur l’un de vos biens à Marseille ? Notre équipe vous aide à réaliser toutes les démarches et vous accompagne dans votre projet de défiscalisation, contactez-nous !

Le dispositif idéal pour construire un patrimoine à vos enfants dans des conditions avantageuses (sans payer de droits de succession !)
Jean-Yves Gaté - Fondateur en 1998 de Marine Patrimoine

Comprendre le démembrement de propriété à Marseille

Le principe du démembrement de propriété repose sur la séparation du bien entre deux propriétaires : l’un possède la nue-propriété, l’autre l’usufruit.
Pour bien comprendre le fonctionnement particulier de ce dispositif, faisons le point sur les définitions exactes des termes utilisés.
  • L’usufruit est la contraction de l’usage et du fruit. Avoir l’usufruit d’un bien immobilier à Marseille signifie que vous pouvez habiter votre logement (résidence principale ou secondaire), mais aussi le louer à l’année ou de façon saisonnière. Si vous décidez de mettre votre bien en location, vous avez également le droit de récupérer l’ensemble des loyers perçus (le fruit). Vous pouvez donc librement utiliser votre bien, mais vous n’êtes pas pleinement propriétaire.
  • La nue-propriété est en opposition au principe d’usufruit. En tant que nu-propriétaire, vous possédez le bien en tant que tel (ce qu’on appelle les murs), mais vous ne pouvez pas y habiter ni le mettre en location. Si vous êtes nu-propriétaire d’un bien à Marseille, vous pouvez par contre le vendre ou le transmettre.

  • Enfin, la pleine propriété est le cumul des deux principes précédents. Votre bien vous appartient et vous en possédez l’usufruit. Vous pouvez alors l’habiter, le louer, le vendre, le transmettre, en faire votre résidence secondaire…

Démembrement de propriété dans les Bouches-du-Rhône (13) : transmettez facilement vos biens immobiliers

Le dispositif de démembrement de propriété à Marseille vous permet à la fois de préparer votre succession tout en gardant l’usage de votre bien. Par un simple acte notarié, vous pouvez léguer directement la nue-propriété de votre logement marseillais à vos héritiers. Ils deviennent donc propriétaires du bien, mais vous gardez le droit d’habiter ou de louer votre logement jusqu’au décès. Il est tout à fait possible de réaliser un démembrement de propriété sur n’importe quel type de bien : appartement meublé en location, maison en location saisonnière, immeuble, résidence principale… Pour rappel, tant que vous possédez l’usufruit du bien, vous continuez également à récolter les loyers éventuels.

Au moment de la succession, vos enfants ou vos héritiers n’auront que les droits de succession à régler, c’est-à-dire l’abattement de 100 000 € sur les donations. Vos héritiers deviendront alors les pleins propriétaires (nu-propriétaire + usufruitier) de votre bien sur la Côte d’Azur.Pour acter un démembrement de propriété, vous devez passer par le cabinet d’un notaire. Ce dernier pourra alors définir la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier. Dans le tableau ci-dessous, nous récapitulons les valeurs de chaque partie.

Âge de l’usufruitier
Valeur de l’usufruit
Valeur de la nue-propriété
– 21 ans
90 %
10%
21 à 30 ans
80 %
20%
31 à 40 ans
70 %
30%
41 à 50 ans
60 %
40%
51 à 60 ans
50 %
50%
61 à 70 ans
40 %
60 %
71 à 80 ans
30 %
70 %
81 à 90 ans
20 %
80 %
91 ans et +
10 %
90 %
Afin que l’abattement de 100 000 € sur les donations puisse être absorbé par la valeur de la nue-propriété, nous vous conseillons de réaliser le démembrement de propriété avant vos 60 ans.
Vos héritiers seront ainsi plus avantagés dans la succession et vous garderez l’usufruit de votre bien marseillais indéfiniment.
Exemple : Avant vos 60 ans, vous décidez de préparer votre succession et notre équipe vous conseille de mettre en place un démembrement de propriété sur votre résidence principale à Marseille.
Votre logement est estimé à 400 000 €. Avec le démembrement de propriété, vous gardez l’usufruit et vos héritiers sont nus-propriétaires de votre bien à hauteur de 200 000 €. Suite à l’abattement sur les donations de 100 000 €, vos enfants ou vos héritiers ne sont imposés que sur le restant de la valeur de bien, c’est-à-dire 100 000 €.

Constituez-vous un patrimoine immobilier en devenant nu-propriétaire

Vous souhaitez devenir nu-propriétaire sans attendre ? Il existe des programmes immobiliers à Marseille qui vous permettent d’acheter un logement en tant que nu-propriétaire. L’avantage de ce dispositif est le prix d’achat, nettement inférieur au prix du marché dans la cité phocéenne ! Par rapport à un bien en pleine propriété, il est possible d’économiser jusqu’à 40 % sur le prix d’achat. L’usufruitier présent gardera l’usage du bien pendant 15 à 20 ans maximum.
Le prix d’achat inférieur à la moyenne des biens en vente à Marseille se justifie par les loyers non perçus durant la période de démembrement. Il est donc courant de constater une baisse du prix d’achat de plus de 100 000 € sur un bien en nue-propriété !
Si un achat en nue-propriété à Marseille ne vous permet pas d’avoir l’usufruit du bien (le louer, l’habiter, percevoir les loyers…), vous ne réglez pas non plus les charges inhérentes à l’achat d’un logement. Les charges mensuelles et annuelles comme la taxe foncière, le ramassage des ordures ménagères, l’électricité… restent à la charge de l’usufruitier. Le nu-propriétaire aura à sa charge les frais liés aux travaux sur le bien en lui-même : toiture, rénovation, réfection des murs, construction…
À savoir que la nue-propriété n’est pas prise en charge dans le calcul de votre Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
Lorsque le délai prévu de 15 ou 20 ans sur le démembrement de propriété est révolu, vous devenez alors le plein propriétaire de votre bien à Marseille. Aucun frais ni aucun acte notarié ne viennent s’ajouter à ce changement de statut. Dès ce jour, vous pouvez donc profiter de l’usufruit de votre logement sur la Côte d’Azur en plus de la nue-propriété !

Conclusion

Le démembrement de propriété à Marseille est l’un des dispositifs de défiscalisation immobilière les plus simples. Il vous permet de réduire le montant de vos impôts sur le revenu, de préparer votre succession et d’assurer à vos héritiers des frais de succession réduits !
L’achat en nue-propriété est également un excellent moyen de se constituer un patrimoine immobilier dans les Bouches-du-Rhône à moindre coût. Pour en savoir plus sur le démembrement de propriété et commencer à réduire le montant de votre impôt, contactez notre équipe !